第一财经 作者：张慧敏
因横亘着珠江入海口，曾经，深圳、中山两地的车辆往来需绕行东莞、广州、佛山三市，不管是高铁，还是汽车，车程都需要一个半小时。6月30日，随着深中通道正式通车运营，两地“半小时通勤”的理想照进现实。
深中通道建设这些年，深中通道中山出入口所在地——马鞍岛的城市界面也产生了翻天覆地的变化，曾经的一片滩涂，如今已绿草如茵，宽阔的车道纵横交错，一座座高楼如雨后春笋般拔地而起，在这里，一切都是崭新的模样。
实际上，自2015年“深中通道”批准建设以后，凭借两地通勤缩短、经济连接的良好预期，以及深中两地房价的较大差距，深圳客就开始涌入中山，占据了中山楼市的半壁江山。购房热潮之下，中山商品房一年的成交量曾突破14万套，马鞍岛上的新房价格一度超3万元/平方米。
随着限购等政策的出台，以及房地产市场进入下行周期，中山楼市的成交量已经回落，房价泡沫也逐渐消散，如今，马鞍岛上的楼盘价格普遍回落至2万元/平方米左右。有观点认为，深中通道的开通将促进珠江西岸的产业发展，加强人口的聚集，从而提高中山乃至周边城市房地产市场的活跃度。
中山楼市起伏
“深中通道”是连接深圳市、中山市以及广州市南沙区的跨海大桥，东起深圳市宝安区鹤洲立交，西至中山市横门枢纽，全长24千米，其中有6.8千米长的沉管隧道，设计速度100千米/小时，是我国国家高速公路网深圳—岑溪高速公路(国家高速G2518)的组成部分。
深中通道项目于2015年底获国家发展改革委批复“许可”，并于2016年年底正式开工建设。自深中通道项目获批建设以来，中山市的楼市迅速升温，成交量突破历史纪录。
合富辉煌统计的数据显示，2016年中山全市成交商品房12.5万套，同比2014年9.7万套上涨28%。值得一提的是，距离深中通道中山出入口最近的火炬开发区和东区，当年成交量在各镇区中排名前三，同比涨幅均近五成，合富辉煌分析称，火炬和东区的快速上涨得益于深圳客的热捧。2016年，中山全市商品房成交量继续上升，至14.4万套，同比上涨6%，火炬开发区成交套数位居所有镇榜首。
“深中通道”概念下，深圳客户成为中山楼市购买力的重要组成部分。乐有家研究中心的数据显示，2015和2016年期间，随着深圳客的涌入，中山一手住宅网签量稳居高位，其中深圳人在中山的购房占比高达50%，深圳客直接撑起中山楼市半壁江山。
为何深圳人热衷到中山买房？中山房价相对深圳的“低洼”特征是重要原因。乐有家数据显示，2015年，深圳市二手住宅成交均价为4.4万元/平方米，而彼时，中山市二手住宅成交均价仅为5550元/平方米，深圳房价是中山的7.8倍，也就是说，深圳一套房的钱，能够在中山买7套同样面积大小的房子。
经历了两年楼市成交高峰之后，随着限购政策的出台，中山市商品房成交量应声回落。2017年，中山市发布住房限购政策，外地户籍须缴满半年社保才能购房，限购两套新建商品住房，中山市户籍家庭限购三套商品住房。另外还规定，购买首套房的首付比例不低于30%，二套房首付比例不低于40%。楼市政策收紧之下，2017年，中山市一手住宅成交套数减少至2万套，同比减少了八成，与此同时，深圳人在中山的购房占比降至18%。
2018年~2021年四年间，中山市一手住宅年度成交量相对平稳，恢复至6万套左右，这几年，深圳人在中山购房的占比基本维持在10%左右。
深圳客涌入中山买房的这些年，中山市的房价逐年上涨，其与深圳的房价差距也在缩小。乐有家统计的数据显示，2020年上半年，中山市二手房成交均价上涨至13874元/平方米，深圳二手住宅成交均价为65435元/平方米，深圳房价是中山的4.7倍。
2022年以来，在房地产行业整体下行的背景下，2022年中山市新房住宅成交量已降至3.7万套左右；2023年，继续下降至3.1万套，截至2023年，中山新房住宅成交量已连续下跌5年。
成交量回落的同时，中山市的房价也较高点有所下降。安居客数据显示，今年6月，中山市二手房挂牌均价为9200元/平方米，相比2021年10月的高点1.19万元/平方米下降23%；今年6月，中山市新房公示均价为1.24万元/平方米，较2021年8月的高点1.51万元/平方米下降18%。
滩涂到新城的蜕变
提起深中通道给中山楼市带来的影响，不得不提马鞍岛。
马鞍岛是中山市东部的一个小岛，属于中山市翠亨新区的起步区，根据规划，将在2035年建成国际化现代化创新型城市新中心，宜业宜居宜游的滨海生态科技新城。马鞍岛也是深中通道登陆中山的第一站，总面积35平方公里，相当于两个深圳前海合作区(扩容之前)的面积。
很早以前，马鞍岛还只是一片滩涂，上世纪八九十年代围海造田之后，马鞍岛逐渐成型，尤其是2013年翠亨新区管委会正式成立，加上2015年深中通道等规划陆续落地建设，马鞍岛的面貌实现了完全的蜕变。
如今，驾车在马鞍岛上转一圈，很明显的感受是，相比拥挤的老城区，马鞍岛的道路宽阔，道路两旁整齐划一的绿化带很容易给人带来心旷神怡之感；这座新城也少不了高楼，无论是产业园、写字楼，还是住宅小区，建筑外立面都很新；正在建设的项目也不少，站在岛上环绕四周，几乎都能看到塔吊林立的工地。
马鞍岛上的住宅建设起步于2018年。当年6月，马鞍岛上第一块商业住宅用地公开拍卖，经过252轮竞价，万科以14.04亿元拿下马鞍岛北部地块，楼面地价13952元/平方米，位居彼时中山市楼面地价排行榜第一，可以说是出道就登上巅峰。
2019年11月，马鞍岛上拍出的第一块住宅用地以“万科中天西湾汇”为项目名开盘，销售均价在3万元/平方米左右，算是当时中山房价的天花板级别。尽管价格并不便宜，但一年时间内，该小区1837套住宅全部售罄。
万科之后，保利、恒大、招商、雅居乐等品牌房企相继进入马鞍岛，一座座高楼拔地而起。对于楼盘的客户，开发商无不紧盯深圳购房者。
马鞍岛楼市开发销售的早期，为了吸引深圳购房者，岛上不少楼盘直接将项目展厅和产品发布会设在深圳。此前记者走访时还发现，为了让购房者感受到深圳与马鞍岛的“短距离”，马鞍岛东部靠海的某楼盘，还特意在样板间放置了多台望远镜供购房者更清晰的望到深圳。现场的销售顾问称，“天气好的时候，肉眼就能看到深圳前海。”
如今，随着楼市去化速度放缓，加上可选的住宅项目变多，马鞍岛上的房价也已经下了一个台阶。以马鞍岛上第一个拿地的项目万科中天西湾汇为例，某房产中介平台显示，该小区目前在售的住宅共50套，二手房挂牌最低单价为1.8万元/平方米。中山市的房产中介对第一财经表示，该项目此前新房销售价格不低于2.6万元/平。若按此计算，该业主出售二手房可能亏损。
记者了解到，目前马鞍岛上的新房住宅很少能卖到3万元/平方米，2万元/平方米左右是大部分项目的价格。以保利和筑天汇花园为例，去年5月第一财经走访时，价格在2万元~2.4万元/平方米左右，已经较2020年开盘时的3万元～3.5万元/平方米降了不少，今年6月中旬，记者询问售楼处得知，价格已经降至1.8万元/平方米，而且还有8万元的过桥费补贴。可以说，该楼盘目前的价格已经较三年前降了五成左右。
在深中通道正式开通之际，开发商也在努力促销。例如，近期房产中介平台乐有家联合中山市马鞍岛上的楼盘——中兴智慧城推出“深中联动送3年通行费”活动，6月6日到7月6日期间前100名认购客户免费送9万通行费，9万元的通行费将在总价中进行扣除。而早在今年1月中旬，深中通道车辆通行费定价听证方案公布时，中山市马鞍岛上不少楼盘就开启了“买房送通行费”的优惠活动，有楼盘最多送4000次通行费，折算成人民币大约26万元。
值得一提的是，尽管深中通道正式投入运营后，将大大缩短深圳、中山两地的通勤距离，“深圳上班，中山居住”的想象成为现实，但并不便宜的通行费也让市场上出现了不同的声音：每天一来一回仅通行费就要130元左右，一个月按照22天工作日计算，每月通行费大概2860元，每年通行费就是3.4万元，加上中山的月供，不如在深圳买房了。
不过，不可否认的是，从目前的情况来看，马鞍岛的新房价格普遍在2万元/平方米，而深中通道深圳出入口所在的深圳市宝安区，目前的新房价格范围在5～9万元/平方米不等，相比之下，邻深的马鞍岛仍然处于价格洼地。
产业发展带动人口聚集
除了楼市，如今中山的经济也有不少“深圳基因”。中山市政府官网显示，马鞍岛将专注于发展健康医疗、精密制造和现代服务业三大产业。据乐有家研究中心统计，截至2022年11月，马鞍岛已有133家企业入驻，70多个项目已动工，进驻马鞍岛的企业，80%为深圳企业，如华为、中兴、哈工大等。
2024年中山市政府工作报告提到，要深入推进深中一体化，深度融入深圳产业链供应链，建成深中公交枢纽站，深中航空港，推动在深圳设立孵化器、科创中心，全面对标深圳营商环境，推动超80项改革，新增100项政务服务“跨城通办。
广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉对第一财经表示，深中通道是珠江东岸、西岸之间互联互通的重要基础设施，多年来，因为受交通要素制约，两岸的发展不对称。如今深中通道通车，加上中山在翠亨新区布局了大量的产业园，产业也将带动人口的聚集，促进中山产业发展，而劳动人口的聚集，也将增加对住宅等方面的需求。
第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿则表示，深中通道的通车将促进人员流动和资源要素的有效配置，有助于深圳的高新技术产业向中山等周边城市辐射，拓展了深圳企业发展的空间腹地，促进产业升级和经济结构优化，加强深圳与中山、江门等湾区西岸城市群之间的经济联系与协作，为大湾区经济高质量发展带来了无限可能。
此外，吴睿还表示，根据广东省交通运输厅的数据预测，深中通道预计每年可为沿线城市带来数百亿的经济增量，同时深圳的高房价和高人口密度可能导致居住和商业需求向中山等周边城市外溢，都可以在不同层面提高周边房地产市场的活跃度。
值得一提的是，2022年以来，中山市出台了不少楼市松绑政策，目前，中山全市已不限购，外地户籍在中山买房也已不需要缴纳一定年限的社保。今年5月以来，中山市首套房首付比例再次下调，至15%，公积金贷款最高额度从90万元提升至120万元，此外，今年以来，深圳、中山两地的公积金开启互认模式，为两地居民跨城购房也提供了便利。
尽管中山楼市松绑政策见底，但是今年以来，中山楼市表现依旧较为平淡。据合富研究院监测，今年5月，中山全市新房住宅成交2050套，同比下降38.4%，低于2023年月均2586套的水平，马鞍岛所属的南朗镇成交241套，低于2023年月均378套的水平。
不过相比今年一季度，3月以来随着新政利好及深中通道开通临近，中山楼市看房及成交量有明显提升。乐有家研究中心监测的数据显示，中山乐有家门店今年二季度看房量逐月增长，月均看房量较2023下半年月均水平上涨20%。成交量方面，5月中山乐有家新房成交量对比3月小阳春上涨20%。从区域来看，这两个月深圳客、香港客咨询及成交增多，主要聚集在马鞍岛和市中心区。
深中通道将给深中两地的经济发展、产业融合、人口聚集，以及居住需求带来多大的动力？时间会告诉我们答案。
